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    办案心得

    租赁合同承租方提前解约的情况下如何要求出租方退回保证金

    2016-09-01

    原创文章谢绝转载

    案情

    肖某于20143月承租了火车站附近某广场的商铺用于销售鞋子承租期三年出租方陶某一次性向肖某收取承租保证金7.9万元和1000元店铺押金租赁合同约定如肖某提前解约则保证金不予退还1000元店铺押金用于保证商铺内既有设施的完好租期届满时如果商铺内设施未损坏则押金予以退还

    肖某租赁三个月后该广场因有部分消?#21171;?#36947;被出租无法通过消?#20848;?#26597;部分店铺和楼层被消防部门要求停业整顿肖某承租的店铺因未占用消?#21171;?#36947;仍可继续营业但生意受到了严重影响肖某遂提出解约双方就退还保证金和押金的事宜无法达成一致我们遂代理肖某向法?#28009;?#35785;

    分析

    本案中原告?#32933;?#22788;于?#37038;ƣ?#22240;为租赁合同中约定原告肖某如果提前解约则保证金不予退还而且合同法中并没有很直接规定原告在此种情况下可解除合同虽然本案符合情势变更的情形但情势变更并不被我国法律认可为解除合同的理由之一

    诉讼中我们提出的主要观点?#28023;?/span>1原告并非恶意违约其店铺?#32933;?#22240;为其他店铺和楼层停业导致客流量减小而使得营业额受到严重影响解约是情有可原的2租赁合同的履?#21009;?#20214;包括了整个商场的条件如地段位置客流楼层消防设施物业管理等任何一个变动都会对租赁合同的履?#24615;?#25104;实质性的影响尤其是消防设施的改变消?#21171;?#36947;被占用?#37038;?#36136;上影响到了承租商铺的消防安全导致租赁合同的目的无法实现无法履行

    结果

    两审法院均认为原告非恶意解除合同判决被告退还7.9万元保证金和一千元押金

    点评合同法中合同的解除有多种情形但一般分为两依据约定解除和依法解除法定解除合同的权利不能以双方约定的方式排除合同中明确承租人在任何情况下均不能解除合同该约定?#19981;?#22240;为排除了对方的法定解除权而无效

    本案是很典型的法定解除合同但因为无直接的法律条文相对应所以只能从法理上进行分析因此本案的律师必须有很扎实的法理知识和临场的应变能力如果是当事人?#32422;创?#29702;本案或许会有不一样的结果

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